Определите чистый операционный доход, если имеются следующие данные: кол-во единиц площади составляет 4000 м2; вероятная арендная плата за 1 м2 составляет 320 руб; потери от недоиспользования и неполучения платежей составляет 23% от потенциального валового дохода; эксплуатационные операционные расходы составляют 190000 руб.(от действительного дохода); резерв на замещение в год составляет 41000 рублей
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД = S*См
где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
См - арендная ставка за 1 м2.
ПВД = 320*4000 = 1280 тыс. руб.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
ДВД = 1280 – 1280*0,23 = 985,6 тыс. руб.
Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.
ЧОД = 985,6 – 190 - 41 = 754,6 тыс. руб.